Na czym polega najem okazjonalny?
Na czym polega najem okazjonalny?
Najem okazjonalny pozwala lepiej zabezpieczyć interesy wynajmującego przed nieuczciwymi lokatorami. Jednak w niektórych przypadkach będzie także korzystny dla najemców. Wyjaśniamy, na czym polega najem okazjonalny, czym się różni od zwykłego i jak przygotować umowę.
Polskie prawo częściej stoi po stronie lokatorów niż właścicieli mieszkań. Z jednej strony dobrze, że najemcy są chronieni przed nieuzasadnionym rozwiązaniem umowy najmu i utratą dachu nad głową, ale z drugiej strony co, gdy to oni są nierzetelni? W takim przypadku wynajmujący powinien rozważyć zawarcie umowy najmu okazjonalnego.
Czym charakteryzuje się najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to specjalna forma wynajmu nieruchomości, która jest uregulowana w ustawie z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Ta forma najmu polega na wyrażeniu zgody przez lokatorów na dobrowolne poddanie się eksmisji w określonych przypadkach. Jeśli więc umowa najmu wygaśnie albo pojawią się problemy związane z regulowaniem płatności za mieszkanie, to właściciel ma prawo eksmitować lokatorów. Jeżeli zaś będą sprawiać problemy, to można rozpocząć postępowanie egzekucyjne. Więcej o problemach z eksmisją lokatorów warto przeczytać tutaj.
Jak wygląda opodatkowanie najmu okazjonalnego?
Okazjonalnie mogą wynajmować mieszkanie tylko osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej i są zobowiązane płacić podatek dochodowy.
W kontekście sposobu opodatkowania najem okazjonalny nie różni się od zwykłej formy. Przychody z najmu trzeba opodatkować ryczałtem. Stawka wynosi 8,5 proc. do kwoty 100 tys. zł i 12,5 proc. dla nadwyżki. Opodatkowanie ryczałtem wiąże się z tym, że nie można od zarobionej sumy odejmować kosztów, aby zapłacić niższy podatek.
Najem okazjonalny a zwykły – jaka jest między nimi różnica?
Głównym aspektem, który różni najem okazjonalny od standardowego, jest możliwość eksmisji lokatorów, gdy nie płacą czynszu i nie chcą wyprowadzić się z mieszkania. Zwykły najem zapewnia bardzo ograniczone pole manewru wynajmującemu, natomiast okazjonalny pozwala skutecznie przeprowadzić eksmisję, ze względu na to, że najemca w umowie zgadza się na to.
Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Kolejną różnicą pomiędzy zwykłem najmem a okazjonalnym jest obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego. W przypadku standardowej formy najmu nie trzeba tego robić, natomiast przy okazjonalnej jest to wymagane.
Właściciel mieszkania ma na to 14 dni od momentu rozpoczęcia najmu. Nie obowiązuje żaden konkretny druk, który trzeba złożyć. Można samemu stworzyć taki dokument, pamiętając, aby zawrzeć w nim: dane osobowe wynajmującego (w tym numer PESEL), adres wynajmowanego mieszkania, termin rozpoczęcia najmu i wygaśnięcia umowy. Warto wiedzieć, że zakończenia umowy najmu nie trzeba dodatkowo zgłaszać.
Po co zawiera się umowę najmu okazjonalnego?
Głównym czynnikiem, dla którego zawiera się umowę najmu okazjonalnego, jest większa ochrona praw wynajmującego i zabezpieczenie się przed nieuczciwymi lokatorami.
Jednak zawarcie takiej formy umowy najmu to również ochrona praw najemcy. Wynika z niej bowiem, że najemca jest zobowiązany wyłącznie do płacenia zdefiniowanej kwoty czynszu oraz dokonywania opłat za mieszkanie, których wysokość nie zależy od woli wynajmującego.
Przymusowa eksmisja może nastąpić tylko w wyszczególnionych w ustawie przypadkach (najczęściej chodzi o brak terminowej realizacji płatności). Jeśli więc lokator płaci na czas i przestrzega innych zapisów umowy, to nic mu nie grozi.
Umowa najmu okazjonalnego – o czym trzeba pamiętać?
Ważną kwestią, o której nie można zapomnieć, jest uwzględnienie w umowie czasu trwania najmu – bez tego zapisu nie będzie ona ważna. Maksymalny okres to 10 lat. W umowie należy zawrzeć:
dane osobowe obu stron,
wysokość czynszu i pozostałych opłat za mieszkanie,
sposób korzystania z lokalu,
sposób komunikacji stron,
wysokość kaucji.
Nie można zapomnieć również o załącznikach do umowy, takich jak:
oświadczenie lokatora o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązanie się do opuszczenia i opróżnienia lokalu po wygaśnięciu umowy,
oświadczenie, w którym najemca zdefiniuje adres mieszkania, do którego będzie mógł przeprowadzić się po ewentualnej egzekucji,
oświadczenie właściciela mieszkania, do którego ma zamiar przeprowadzić się lokator, w którym wyraża on na to zgodę.
Pierwszy z wymienionych załączników musi mieć formę aktu notarialnego.
Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego rozwiązuje się sama, gdy upłynie czas jej obowiązywania. Można jednak rozwiązać ją wcześniej, gdy lokator:
użytkuje mieszkanie w sposób niezgodny z przeznaczeniem (np. prowadzi tam działalność gospodarczą, a w umowie widnieje deklaracja, że lokal był mu potrzebny do realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych),
zalega z opłatami przez trzy miesiące, a właściciel mieszkania poinformował go o tym, że chce rozwiązać umowę,
wynajął lub oddał mieszkanie do użytkowania innym osobom, a wynajmujący nie wyraził na to zgody.
Gdy nastąpi choć jedna z wyżej wymienionych sytuacji, to właściciel nieruchomości może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.
Stanisław Odoj
specjalista ds. marketingu